• Data: 2024-11-06 • Autor: Marcelina Mazurkiewicz
Podpisałam z firmą X umowę na wykończenie mieszkania o pow. 44,5 m2. Wkrótce upłynie 90 dni od przekazania im lokalu – w tym czasie zgodnie z umową mieszkanie miało być wykończone. Niestety, na to się nie zanosi. Wykonawca stoi w miejscu i tłumaczy się na różne sposoby, m.in. opóźnieniem w dostawie oświetlenia, listew, chociaż to wszystko było zamawiane na 3 miesiące przed rozpoczęciem robót. Uważam, że wykonawca powinien od przyszło tygodnia płacić karne odsetki za opóźnienie, czy dobrze interpretuję zapisy umowy (dołączam do wglądu)? Firma usprawiedliwia się tym, że było przesunięcie tygodniowe ze względu na dodatkowe prace, tyle że owe prace trwały tylko tydzień, a oni mieli już na starcie tygodniowe opóźnienie. Termin odbioru lokalu przekładali już dwa razy, a teraz muszą czekać, bo nie mają stolarza. Nie ukrywają jednak, że równoległe realizowali prace dla innych klientów. Cała ta sytuacja bardzo zdezorganizowała mi życie, a teraz opóźnienie blokuje mi wykonanie następnych etapów, montażu mebli itp. Chciałabym zmusić wykonawcę do oddania lokalu, zapłacę mu to, co ustalone w umowie, ale wykonawca nie chce ustalić dnia odbioru mieszkania. Czuję się oszukana, w firmie nie ma z kim rozmawiać, dwukrotnie już odwoływałam inne ekipy, bo mieszkanie jest nieskończone. Co powinnam zrobić, aby doprowadzić do jak najszybszego odbioru mieszkania? Jak wpłynąć na wykonawcę?
Umowa o wykonanie prac projektowo-wykończeniowych, którą zawarła Pani ze spółką X, stanowi w świetle prawa umowę o dzieło, więc w mojej analizie będę się opierać o przepisy Kodeksu cywilnego (dalej „K.c.”), regulujące tę umowę. Zacznijmy zatem od tego, że art. 627 K.c., iż: „Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.”.
Paragraf 9 pkt. 1 łączącej Panią i wykonawcę umowy stanowi, że w przypadku nieprzedstawienia lokalu do odbioru w terminie 90 dni od dnia przekazania lokalu, ma Pani możliwość naliczania kary umownej. W przypadku zwiększenia prac pakietowych, termin może ulec przesunięciu. Najlepszym wyjściem będzie pisemne wezwanie do zapłaty, bo firma do takiego wezwania również powinna się ustosunkować pisemnie. Jeśli posiada Pani aneks do umowy z zakresem dodatkowych prac oraz protokół przekazania lokalu, łatwiej będzie wykazać moment, od którego może być naliczana kara umowa.
Umowa jednak jest tak skonstruowana, że karę można zacząć naliczać od dnia następnego po dniu ustalonym jako ostateczny dzień odbioru lokalu, a tego dnia nie ustalono. Ponadto, par. 6 umowy zakłada, że termin ten może ulec przesunięciu w razie wystąpienia przyczyn niezależnych od wykonawcy, a takimi przyczynami będzie np. brak materiałów. Jednak wykonawca musiałby wykazać, iż przyczyny faktycznie były od niego niezależne. Dla przykładu brak materiału czy stolarza – owszem, jest to niezależne od wykonawcy, ale brak taki może też wynikać z winy wykonawcy, bo np. za późno zamówił materiały lub za późno umówił stolarza. Umowa daje więc wykonawcy pole do manewru w tym zakresie, jednak na pisemne wezwanie do zapłaty musieliby dokładnie udokumentować, dlaczego prace się przesunęły do 27.01 i skąd wynikają te braki.
Jeśli więc chce Pani dochodzić kar umownych, polecam wezwanie do zapłaty wysłane listem poleconym wraz z wezwaniem do wyjaśnienia opóźnień.
Jak wynika z opisu, najbardziej zależy Pani na tym, aby ustalić dzień odbioru mieszkania. Paragraf 7 umowy zawiera zapisy związane z odbiorem i jest on tak skonstruowany, że daje wykonawcy wiele uprawnień. Wykonawca zgłasza gotowość do odbioru, przy czym pkt. 2 mówi o tym, że strony ustalą termin wspólnie, już pkt. 3 mówi o terminie wyznaczonym przez wykonawcę. Należy się więc odnieść do przepisów ogólnych:
Art. 635. K.c.: „Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.”
W takiej sytuacji, w jakiej Pani się teraz znajduje, przepisy niestety podsuwają tylko jedno wyjście, które, jak sądzę, w Pani przypadku nie jest rozwiązaniem, tj. odstąpienie od umowy, stąd należy szukać innych możliwości.
Art. 636 K.c.: „§ 1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
§ 2. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.”
Jedynym narzędziem, jakie prawo przewiduje w tym momencie, będzie pisemne wezwanie do zmiany sposobu wykonywania umowy poprzez wyznaczenie daty odbioru lokalu pod rygorem z przepisu 636 Kodeksu Cywilnego. Ponieważ przez wadliwe lub sprzeczne z umową wykonywanie nie można rozumieć opóźnienia, odwołałabym się do innych okoliczności, o których Pani wspomina, tj. nieuzasadnione przesunięcia terminów i brak kontaktu z wykonawcą – par. 8 umowy wykonawca wyznacza osobę do kontaktu, która w rzeczywistości nie kontaktuje się z Panią.
Podsumowując, jedyne wyjście w tym momencie to skierowanie oficjalnego pisma do wykonawcy, z powołaniem się na przedstawione wyżej przepisy. Aby zmotywować wykonawcę, proponuję, aby w piśmie znalazły się takie oto postulaty:
Ciąg dalszy tej sprawy zależeć będzie od dobrej woli wykonawcy, przepisy ani umowa nie dają Pani innych narzędzi, aby zmusić firmę do zakończenia prac i wyznaczenia terminu odbioru. Przepisy w takiej sytuacji dają Pani jedynie możliwość odstąpienia od umowy.
Nieskończone prace wykończeniowe i brak kontaktu z wykonawcą. Pani Anna podpisała umowę z firmą wykończeniową na remont mieszkania, który miał zakończyć się w ciągu 3 miesięcy. Minęło już 120 dni, a firma nadal nie skończyła pracy. Co więcej, kontakt z wykonawcą stał się niemożliwy – nie odbiera telefonów ani nie odpowiada na e-maile. Anna, chcąc zmusić firmę do zakończenia prac, wysłała oficjalne pismo z wezwaniem do zapłaty kary umownej oraz wyznaczenia ostatecznego terminu odbioru mieszkania.
Brak materiałów – usprawiedliwienie opóźnienia robót. Pan Krzysztof zlecił remont swojego mieszkania, jednak wykonawca wielokrotnie przesuwał termin zakończenia prac, tłumacząc się opóźnieniami w dostawach materiałów. Krzysztof nie był przekonany, czy to rzeczywista przyczyna, więc postanowił wysłać pisemne wezwanie do wykonawcy z żądaniem wyjaśnienia i naliczenia karnych odsetek za opóźnienie, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
Ostateczne wezwanie do zakończenia prac. Pani Maria zatrudniła firmę do wykończenia swojego mieszkania. Umowa przewidywała karę umowną za każdy dzień zwłoki, ale mimo wielokrotnych rozmów, termin odbioru był ciągle przekładany. Maria postanowiła oficjalnie wezwać firmę do wyznaczenia daty odbioru mieszkania i zagroziła naliczaniem kary umownej, jeśli prace nie zostaną zakończone w ciągu 14 dni od otrzymania pisma.
W sytuacji opóźnień w wykończeniu mieszkania kluczowe jest egzekwowanie zapisów umowy oraz formalne wezwanie wykonawcy do zakończenia prac. Warto pamiętać o możliwości naliczenia kar umownych i dokładnym monitorowaniu przyczyn opóźnień, aby skutecznie wpłynąć na wykonawcę i przyspieszyć realizację projektu.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących problemów z opóźnionym wykończeniem mieszkań, w tym wezwania do zapłaty kar umownych i ustalenia terminu odbioru. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 30 lipca 2015 r., I ACa 626/15)
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
