Umowa fiducjarna a przeniesienie własności
• Data: 2025-04-18 • Autor: Urszula Trojanowska-Woźniak
Czy jak umowa została wykonana w postaci (niby) fiducjarnej bez aktu notarialnego przeniesienia własności i jak strona będzie się domagać przeniesienia własności, a druga nie będzie chciała, to czy w takim przypadku sąd wyda zastępcze oświadczenie woli, czy w jakiś sposób własność przejdzie na daną osobę?
Umowa powiernictwa – fiducjarna
Analizując przedstawione przez Panią zagadnienie, wskazuję, że z umową powiernictwa (fiducjarną) mamy do czynienia, gdy jedna osoba – powierzający – przenosi w określonym celu na rzecz drugiej osoby – powiernika własność rzeczy, przy zastrzeżeniu, że korzystać z niej może wyłącznie w sposób określony w umowie i ma służyć wypełnieniu celu przysporzenia.
Jednak należy pamiętać, że zgodnie z art. 158 ustawy Kodeks cywilny: „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.
Ważność umowy – akt notarialny
Powyższe oznacza, że umowę przeniesienia własności nieruchomości winna zostać dla swej ważności sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa przeniesienia własności nieruchomości sporządzona w innej formie jest nieważna od samego początku.
Natomiast umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, np. w formie pisemnej, nawet wówczas, jeżeli ustawa wymaga co do ważności umowy przyrzeczonej zachowanie szczególnej formy np. formy aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości. Zatem załączona umowa jest ważna, bowiem jest to umowa przedwstępna sporządzona w formie pisemnej z poświadczonymi notarialnie podpisami.
Rezygnacja z zawarcia umowy przyrzeczonej
W samej umowie nie zastrzeżono możliwości jej wypowiedzenia za porozumieniem stron. Jedyny możliwy sposób jej wypowiedzenia został przewidziany w umowie w § 3 ust. 6 załączonej umowy, w przypadku braku terminowego opłacania zobowiązań wskazanych w umowie, przez okres 2 pełnych okresów rozliczeniowych – 2 miesięcy.
Rezygnacja z zawarcia umowy przyrzeczonej po zawarciu umowy przedwstępnej wymaga złożenia pisemnego oświadczenia przez stronę odstępującą. Pismo może zostać wręczone do rąk własnych lub dostarczone listem poleconym na wskazany adres drugiej strony.
Sposób rozwiązywania umów został określony w art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim „jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę”.
W przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej roszczeniem będzie wyłącznie poniesiona przez stronę szkoda, za którą można uznać koszty związane z koniecznością przygotowania umowy. W przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego konsekwencje są znacznie większe, bowiem roszczeniem może być nie tylko zwrot kosztów, ale też dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę rezygnującą.
Skuteczne odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powoduje, że dana umowa jest uważana za niezawartą od samego początku i nie wywołuje opisanych w niej zobowiązań ani skutków. Rezygnacja oznacza więc obowiązek zwrotu wszystkiego, co było na mocy umowy świadczone przez strony. Jeśli podczas podpisywania umowy przedwstępnej strony zdecydowały się na wpłatę zaliczki, odstąpienie od umowy przedwstępnej powoduje konieczność zwrotu całości kwoty do osoby wpłacającej.
Forma umowy przedwstępnej a roszczenia stron
Art. 390 mówi, że: „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”
Umowę przedwstępną o skutku silniejszym można określić mianem właściwej umowy przedwstępnej. Podstawowym wynikającym z niej uprawnieniem jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Realizacja tego uprawnienia, w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, może być dochodzona na drodze sądowej. Trzeba jednak przypomnieć, że sformułowanie „żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej” jest pewnym uproszczeniem. W rzeczywistości bowiem świadczenie, do którego spełnienia zobowiązuje się dłużnik w umowie przedwstępnej, polega na złożeniu przez niego oświadczenia woli niezbędnego do ukonstytuowania umowy, z tym że niekiedy obowiązki dłużnika mogą być szersze i obejmować np. powinność wydania rzeczy albo uzyskania zezwolenia właściwego organu, które jest niezbędne do zawarcia skutecznej umowy.
Okoliczności, od których zależy skutek silniejszy. Zgodnie z art. 390 § 2 jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przepis ten należy uznać za bezwzględnie wiążący, a na pewno niepozwalający stronom na złagodzenie przesłanek, od których zależy możliwość realizacji skutku silniejszego umowy przedwstępnej. Nie ulega wątpliwości, że kluczową okolicznością, od której zależy istnienie skutku silniejszego umowy przedwstępnej, a zatem możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, jest wymaganie dotyczące formy. Wspomniano już wcześniej, że sama umowa przedwstępna dla swojej ważności nie wymaga zachowania żadnej formy szczególnej. Aby jednak wynikające z niej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej miało charakter zaskarżalny, umowa przedwstępna musi być zawarta w takiej formie szczególnej, jaka jest wymagana do ważności umowy przyrzeczonej.
Podsumowując, strona umowy która chciałaby, aby umowa przeniesienia własności doszła do skutku, nie może skorzystać z instytucji złożenia do sądu wniosku o wydanie zastępczego oświadczenia woli ani z żadnym innym wnioskiem do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej, bowiem umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Tylko umowa przedwstępna, która zostałaby sporządzona w formie aktu notarialnego, dawałaby takie uprawnienia.
Przykłady
Przykład dotyczący zakupu mieszkania
Pan Tomasz podpisał z deweloperem umowę przedwstępną na zakup mieszkania, w której zobowiązał się do finalizacji transakcji w ciągu sześciu miesięcy. Umowa została sporządzona w formie pisemnej, bez aktu notarialnego. Po kilku miesiącach deweloper zdecydował się sprzedać mieszkanie innej osobie, a Tomasz nie mógł skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ jego umowa przedwstępna nie miała skutku silniejszego.
Przykład dotyczący przeniesienia własności firmy
Pani Karolina chciała przekazać swoją firmę wspólnikowi na podstawie umowy powiernictwa. W umowie zapisano, że wspólnik będzie mógł nią zarządzać, ale zobowiązał się do zwrócenia własności po pięciu latach. Po tym czasie wspólnik odmówił zwrotu, twierdząc, że firma należy do niego. Karolina skutecznie odzyskała firmę, ponieważ umowa powiernictwa jasno określała cel i zasady korzystania z własności.
Przykład dotyczący nieruchomości w rodzinie
Pan Jan postanowił przekazać działkę synowi, ale w celu ochrony majątku zawarł z nim umowę fiducjarną, w której zastrzegł, że syn nie może jej sprzedać ani przekazać osobom trzecim przez najbliższe 10 lat. Po pięciu latach syn chciał sprzedać działkę, ale dzięki zapisom w umowie Jan skutecznie uniemożliwił tę transakcję i zabezpieczył swój majątek.
Podsumowanie
Umowa powiernictwa (fiducjarna) pozwala na czasowe przeniesienie własności w określonym celu, przy zachowaniu kontroli nad jej wykorzystaniem. Ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć interesy stron poprzez precyzyjne zapisy umowy. W przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, co wpływa na możliwość dochodzenia roszczeń i skuteczność realizacji umowy.
Oferujemy profesjonalne doradztwo prawne w zakresie sporządzania i analizy umów powiernictwa oraz umów przedwstępnych, zapewniając ich zgodność z przepisami prawa. Skontaktuj się z nami, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć niekorzystnych konsekwencji prawnych.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Zakaz konkurencji w umowie-zleceniu")
