• Data: 2024-11-20 • Autor: Wioletta Dyl
Przed 4 laty zakupiłem mieszkanie na kredyt hipoteczny, do spłaty jest 220 tys. zł. Po roku zdecydowałem się przekazać mieszkanie w darowiźnie mojej matce – ona jest jego właścicielką, ale ja w dalszym ciągu spłacam hipotekę. Czyli ja nadal jestem kredytobiorcą, ale jedyną właścicielką nieruchomości jest matka. Obecnie chcielibyśmy sprzedać mieszkanie i uzyskanymi pieniędzmi spłacić kredyt, ale jak to zrobić, skoro nie jestem już właścicielem? Standardowo w tego typu transakcji kupujący nieruchomość u notariusza przelewa część środków na rachunek techniczny kredytu (warunek do wykreślenia hipoteki), pozostała część środków przelewana jest na konto sprzedającego. Z racji tego, że środki przelane zostaną z konta osoby trzeciej na rachunek techniczny kredytu nie możemy transakcji potraktować jako darowizna w grupie 0 (darowizna środków od matki dla syna). Czy tego typu transakcję możemy potraktować jako pożyczkę? Jak z wybrnąć z tej sytuacji?
Nie trudno zauważyć, że jest to specyficzna sytuacja i w praktyce oznacza, że zupełnie kto inny jest właścicielem nieruchomości a zupełnie kto inny kredytobiorcą, czyli kredytobiorca nie jest właścicielem nieruchomości, a właściciel nieruchomości nie jest kredytobiorcą. Zasadniczo na polskim rynku nie ma banku, który przy kredycie na zakup bądź budowę nieruchomości zezwalałby, aby właścicielem nieruchomości był zupełnie ktoś inny niż kredytobiorca, ale są banki, które zgodzą się na taką konstrukcję przy innych celach kredytowania, takich jak np. pożyczka , kredyt konsolidacyjny czy remont.
Niemniej jednak sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa, a hipoteka nie powoduje, że ograniczone są prawa Pana matki do tej nieruchomości. Hipoteka daje bankowi pewne przywileje w przypadku ewentualnej egzekucji, co jest dla niego zabezpieczeniem kredytu. Nie czyni jednak banku właścicielem nieruchomości. Takie uregulowania wynikają bezpośrednio z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Art. 72 tego aktu prawnego dodatkowo wskazuje, że:
„Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipotek.”
Innymi słowy, nieruchomość obciążona hipoteką jest własnością kredytobiorcy, który może ją swobodnie zbyć np. w drodze darowizny. I Pan to uczynił na rzecz swojej mamy.
Należy mieć na uwadze, że dokonując darowizny nieruchomości, obdarowany (czyli Pana Matka) staje się również dłużnikiem banku. Różnica między odpowiedzialnością darczyńcy (Pana) a obdarowaną jest jednak bardzo istotna. Darczyńca, który zaciągnął kredyt hipoteczny, jest dłużnikiem osobistym banku, wobec czego odpowiada całym swoim majątkiem za zobowiązanie (spłatę kredytu). Natomiast obdarowana – staje się dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym) i jej odpowiedzialność zostaje ograniczona jedynie do nieruchomości obciążonej i tylko do wysokości hipoteki.
Z tego wynika, że tylko Pana Matka decyduje o rozdysponowaniu środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Dyspozycja pokrycia kredytu zaciągniętego przez Pana będzie według mnie darowizną dokonaną przez Pana matkę.
Natomiast sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga jednak, aby wraz z dokumentami z banku uzyskać oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki ustanowionej na nieruchomości mieszkalnej niezwłocznie po uregulowaniu długu. Takie oświadczenie jest promesą bankową, której termin ważności upływa po 30 dniach od daty jej wystawienia.
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, w sytuacji gdy kredytobiorca nie jest już właścicielem nieruchomości, wymaga specjalnych kroków. Kluczowe jest uzyskanie zgody banku (promesy), umożliwiającej przekazanie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu, co pozwoli na wykreślenie hipoteki. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć dodatkowych kosztów związanych z darowizną i umożliwia sprawne zakończenie transakcji.
Potrzebujesz pomocy w zrozumieniu zawiłości sprzedaży nieruchomości z hipoteką? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
