Najem krótkoterminowy a szkody, kiedy masz prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy?

Szkody w wynajętym mieszkaniu

Jeżeli szkody są duże i istotne, a najemca wykracza poza obowiązki należytego utrzymania Pani lokalu – to zgodnie z umową i przepisami ogólnymi może Pani wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. Jeżeli najemca tego nie zaakceptuje – dla dochodzenia opróżnienia lokalu pozostanie jedynie droga sądowa. Proszę jednak zwrócić uwagę na zapis w Państwa umowie, iż przed wypowiedzeniem umowy powinna Pani pisemnie wezwać najemcę do usunięcia wad, co może faktycznie rozwiązać Państwa problem. To określenie umowne odpowiada także przepisom ogólnym. Zgodnie bowiem z art. 666 Kodeksu cywilnego (K.c.):

§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

§ 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową najmu

Zgodnie natomiast z art. 667 K.c.: § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. § 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Pierwszym jest sytuacja, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy, a zatem narusza swoje obowiązki z art. 666 § 1 K.c.. W doktrynie wskazuje się trafnie, że w zakresie tego przepisu mieszczą się również sytuacje, gdy najemca bez zgody wynajmującego czyni w rzeczy najętej zmiany sprzeczne z umową lub przeznaczeniem tej rzeczy, a zatem narusza swój obowiązek z art. 667 § 1 K.c. (por. K. Pietrzykowski, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 2, 2018, s. 497; H. Ciepła, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 4, 2017, s. 898).

Wezwanie do naprawienia szkód, wypowiedzenie najmu w trybie natychmiastowym

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania terminów wypowiedzenia jest jednak w omawianym przypadku uzależniona od uprzedniego skierowania przez niego do najemcy upomnienia, wzywającego najemcę do zaprzestania takich praktyk (J. Panowicz-Lipska, w: M. Gutowski, Komentarz KC, t. 2, 2016, s. 744).

Dlatego też powinna Pani w pierwszej kolejności skierować do najemcy wezwanie do naprawienia szkód pod rygorem wypowiedzenia najmu w trybie natychmiastowym. Po bezskutecznym upływie terminu do napraw najem może zostać wypowiedziany. Jeżeli firma się nie wyprowadzi, pozostaje powództwo o opróżnienie lokalu.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.