Możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony
• Data: 2025-03-29 • Autor: Kamil Kiecana
Wynajmuję mieszkanie na okres 1 roku. W warunkach najmu jest zapis, że mogę wypowiedzieć umowę w przypadku „zmiany miasta zamieszkania najemcy ze względu na wymagania pracodawcy”. W umowie jest również klauzula: „jeśli najemca opuści lokal przed końcem umowy, będzie zobowiązany do zapłaty czynszu za lokal do końca umowy”. Teraz mój pracodawca przenosi mnie do innego miasta i z tego względu chcę rozwiązać umowę. Czy będę musiał zapłacić za pozostały czas? Jeśli tak, to jaki jest sens pierwszej klauzuli? Jeśli wynajmujący nie sprzeciwia się rozwiązaniu umowy, to jaką mam pewność, że nie zażąda tych pieniędzy po moim wyjeździe?
.jpg)
Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony
Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „nowelizacja art. 673 § 3 k.c. nie rozstrzygnęła jednak wszystkich wątpliwości związanych z dopuszczalnością wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Obecnie dotyczą one rozumienia zwrotu »wypadki określone w umowie«. Nie ulega wątpliwości, że przepis wymaga wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Przyczyny te są w zasadzie dowolne; nie muszą być one związane z treścią czy przedmiotem umowy najmu ani być obiektywnie ważne. Ze względu na to, że art. 673 § 3 k.c. jest przepisem szczególnym, należy uznać, iż nie czyni mu zadość ogólna klauzula wypowiedzenia z »ważnych przyczyn«. W orzecznictwie i przeważającej części piśmiennictwa jest ona jednak niesłusznie aprobowana, ponieważ – jak zaznaczają zwolennicy tego poglądu – »ważność przyczyny« jest oceniana z punktu widzenia kryterium obiektywnego i tym samym nie jest tożsama z całkowicie swobodnym wypowiedzeniem najmu. Taka liberalna wykładnia powoduje, że zaciera się różnica między najmem na czas oznaczony i nieoznaczony. Natomiast powszechnie przyjmuje się, że zadość wymaganiom z art. 673 § 3 k.c. nie czyni ogólna klauzula »o możliwości wypowiedzenia najmu«, a więc zasadniczo pozwalająca na jego swobodne wypowiedzenie.
Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada wymaganiom wskazanym w art. 673 § 3 k.c., jest nieważna, ale nieważnością może być objęta cała umowa (art. 58 § 3 k.c.)” – P. Zakrzewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–7649), red. M. Fras, M. Habdas, WKP 2018, art. 673.
Ponadto „umowa najmu zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem wskazanego terminu, a uprawnienie do wypowiedzenia przysługuje stronom tylko wtedy, gdy zostało przewidziane w umowie (art. 673 § 3). A contrario, jeżeli umowa nie przewiduje takiego uprawnienia (wyraźnie je wyklucza bądź milczy na ten temat), wypowiedzenie nie jest możliwe. Ponieważ w myśl tego przepisu umowa powinna określać wypadki uzasadniające wypowiedzenie, nie byłoby wystarczające powołanie się na ogólną klauzulę dopuszczającą wypowiedzenie. Sporne jest, jak dalece szczegółowe powinno być umowne wyliczenie przyczyn wypowiedzenia i czy klauzula przewidująca wypowiedzenie »z ważnych przyczyn« byłaby skuteczna” (A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, Warszawa 2022, art. 673).
Rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia
Pana umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. Oznacza to, że aby ją Pan mógł rozwiązać, konieczne byłoby wprowadzenie do umowy konkretnych przesłanek, przyczyn, na skutek których wypowiedzenie takiej umowy byłoby prawnie możliwe.
W umowie ma Pan prawo rozwiązania umowy z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia (par. 3.1). Zatem, jeśli to zdarzenie ma miejsce, może Pan wypowiedzieć umowę i płacić jedynie przez 2 miesiące, a nie do końca okresu umownego. To, co można zrobić, aby rozwiązać umowę bez okresu wypowiedzenia, to zawrzeć z wynajmującym porozumienie o rozwiązaniu umowy.
Przykłady
Wypowiedzenie przez wynajmującego
Pan Tomasz wynajął mieszkanie na czas oznaczony na 2 lata. W umowie zawarto klauzulę, że wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeśli najemca nie płaci czynszu przez 3 miesiące z rzędu. Po 4 miesiącach od podpisania umowy najemca przestał płacić czynsz, więc pan Tomasz wypowiedział umowę i pisemnie poinformował najemcę o przyczynie wypowiedzenia.
Wypowiedzenie przez najemcę
Pani Marta wynajęła mieszkanie na czas oznaczony na 18 miesięcy. W umowie zawarto zapis, że najemca może wypowiedzieć umowę w przypadku zmiany miejsca pracy, która wymaga przeprowadzki do innego miasta. Po 6 miesiącach od podpisania umowy pani Marta dostała ofertę pracy w innym mieście i musiała się przeprowadzić. Wypowiedziała więc umowę najmu – jako przyczynę wskazała zmianę miejsca pracy i przeprowadzkę.
Brak możliwości wypowiedzenia umowy
Pan Michał wynajął mieszkanie na czas oznaczony na 3 lata. W umowie nie zawarto żadnych klauzul umożliwiających wcześniejsze wypowiedzenie ani nie określono żadnych przyczyn, które mogłyby uzasadniać taką decyzję. W związku z tym pan Michał nie mógł wcześniej wypowiedzieć umowy. Po trzech latach umowa wygasła automatycznie.
Podsumowanie
Artykuł omawia przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony, które zawarto w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę, ale tylko w przypadkach określonych w samej umowie. Warto zaznaczyć, że przyczyny wypowiedzenia mogą być dowolne, jednak nie wystarczy ogólna klauzula „wypowiedzenia z ważnych przyczyn”. W przypadku braku odpowiednich zapisów w umowie wypowiedzenie umowy najmu przed jej zakończeniem nie jest możliwe.
Oferta porad prawnych
Masz pytania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony? Skorzystaj z naszych porad prawnych online! Nasi specjaliści pomogą Ci zrozumieć, jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie, by wypowiedzenie było możliwe i zgodne z prawem. Skorzystaj z naszej pomocy, aby uniknąć niejasności i zabezpieczyć swoje interesy!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Najem krótkoterminowy a szkody, kiedy masz prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony
» Najem krótkoterminowy a szkody, kiedy masz prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy?
» Możliwość wypowiedzenia umowy nauczyciela współorganizującego
» Jak dochodzić odsetek od dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości?
» Automatyczne przedłużenie umowy z wirtualnym biurem, czy muszę zapłacić abonament za kolejny rok?