Jak zabezpieczyć swoje mieszkanie przy wynajmie i jaką formę umowy wybrać?
• Data: 2024-12-01 • Autor: Karolina Grygorcewicz
Noszę się z zamiarem wynajęcia mojego mieszkania, i chciałbym wiedzieć, jakie rozwiązania prawne zastosować na etapie zawarcia umowy najmu, aby ograniczyć ryzyka, gdybym trafił na nieuczciwego najemcę. Jaka jest różnica pomiędzy umową najmu w formie aktu notarialnego a umową najmu z podpisami notarialnie poświadczonymi?
Umowa najmu w formie aktu notarialnego czy tylko z podpisami notarialnie poświadczonymi?
Umowa najmu lokalu z podpisami notarialnie poświadczonymi to zupełnie coś innego niż umowa w formie aktu notarialnego. W przypadku tej pierwszej, strony same spisują taką umowę a notariusz poświadcza jedynie, że umowę podpisały te właśnie osoby. Notariusz nie analizuje pod względem prawnym takiej umowy.
W przypadku tej drugiej – umowy w formie aktu notarialnego – jest ona spisana przez zawodowego prawnika. Dodatkowo umowa taka wpisana jest do prowadzonego przez notariusza rejestru, tak więc w razie zgubienia swojego odpisu można zwrócić się do niego o odpis takiej umowy.
Dobrowolne poddanie się egzekucji
Jeszcze inną zaletą spisania umowy w formie aktu notarialnego jest możliwość nadania jej klauzuli z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Klauzula ta umożliwia wierzycielowi wszczęcie postępowania egzekucyjnego bez kierowania sprawy do sądu – akt notarialny wyposażony w tę klauzulę jest bowiem tytułem egzekucyjnym. Wystarczy nadać mu klauzulę wykonalności i sprawę można kierować od razu do komornika. Zgodnie bowiem z art. 777 § 1 pkt 4 i 5 K.p.c.:
Tytułami egzekucyjnymi są: (…)
– akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
Tutaj najemca zobowiązuje się do zwrotnego przekazania nieruchomości w przypadku zalegania z czynszem i opłatami. W przypadku gdy najemca nie chce opuścić lokalu, rozpoczęcie eksmisji nie wymaga uprzedniego prowadzenia postępowania sądowego, wystarczy uzyskać klauzulę wykonalności aktu notarialnego.
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
Tutaj, najemca poddaje się egzekucji do wysokości kwoty pieniężnej wskazanej w akcie notarialnym, w przypadku powstania zaległości płatniczych wynikających z umowy najmu. W celu dochodzenia roszczeń nie jest konieczne występowanie z powództwem o zapłatę, wystarczy uzyskanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego.
Zatem przy notarialnym poświadczeniu umowy do zadań notariusza nie należy sprawdzenie dokumentu pod względem prawnym, a jedynie poświadczenie jej zawarcia przez konkretne strony, w przeciwieństwie do umowy w formie aktu notarialnego. Dodatkową zaletą umowy w formie aktu notarialnego jest zastosowanie klauzuli z art. 777 K.p.c., czyli klauzuli dobrowolnego poddania się egzekucji.
Szybka eksmisja nieuczciwych najemców
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 K.p.c. chroni właściciela przed lokatorami, którzy nie chcą się wyprowadzić z lokalu. Rygor egzekucji na podstawie art. 777 K.p.c. zastępuje wyrok sądu i stanowi podstawę szybkiej ich eksmisji komorniczej. Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego pod rygorem jego nieważności. W oświadczeniu tym najemca zobowiązuje się m.in. do opróżnienia i wydania lokalu – w przypadku wygaśnięcia, wypowiedzenia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego, pod rygorem egzekucji w trybie art. 777 K.p.c. Taki akt stanowi tytuł wykonawczy i zastępuje wyrok sądu.
Taka forma umowy najmu (akt notarialny wraz z ww. klauzulą) w zdecydowanie większym stopniu zabezpiecza interesy właścicieli nieruchomości niż standardowa umowa wynajmu (choćby nawet z podpisami notarialnie poświadczonymi).
Przykłady
Wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem
Pan Adam wynajął swoje mieszkanie rodzinie z małym dzieckiem. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego, z klauzulą dobrowolnego poddania się egzekucji. Po kilku miesiącach najemcy przestali płacić czynsz i unikali kontaktu. Dzięki zapisom w akcie notarialnym, Pan Adam mógł skierować sprawę bezpośrednio do komornika, unikając czasochłonnych postępowań sądowych, i odzyskać swoje mieszkanie.
Konflikt z nieuczciwym najemcą
Pani Marta wynajęła swoje mieszkanie studentowi na podstawie standardowej umowy najmu z podpisami notarialnie poświadczonymi. Po zakończeniu okresu najmu, lokator odmówił wyprowadzenia się, argumentując, że nie znalazł nowego lokum. Pani Marta musiała skierować sprawę do sądu, co zajęło kilka miesięcy. Gdyby umowa była w formie aktu notarialnego, eksmisja mogłaby być przeprowadzona znacznie szybciej.
Szybka reakcja na zaległości w czynszu
Pan Krzysztof, wynajmując mieszkanie, zdecydował się na sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego, z zapisami dotyczącymi zapłaty czynszu. Gdy najemca przestał płacić za trzy kolejne miesiące, Pan Krzysztof skorzystał z klauzuli egzekucyjnej zawartej w umowie. W ciągu kilku tygodni uzyskał klauzulę wykonalności i mógł dochodzić należności bez konieczności zakładania sprawy sądowej.
Podsumowanie
Wybór formy zabezpieczenia umowy najmu ma kluczowe znaczenie dla ochrony praw właściciela nieruchomości. Umowa w formie aktu notarialnego, zwłaszcza z klauzulą dobrowolnego poddania się egzekucji, zapewnia skuteczniejsze i szybsze egzekwowanie roszczeń niż umowa z podpisami notarialnie poświadczonymi. Dzięki temu właściciel może uniknąć długotrwałych i kosztownych postępowań sądowych.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz wsparcia przy sporządzeniu bezpiecznej umowy najmu lub zastanawiasz się, która forma zabezpieczenia będzie najlepsza? Skontaktuj się z nami, a przygotujemy dla Ciebie odpowiednią dokumentację. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
Szukamy prawnika »
» Umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości, czy zapłacisz, jeśli sam znajdziesz ofertę?
» Darowizna z prawem zamieszkania a umowa dożywocia, czy można dokonać zmiany?
» Rozwiązanie umowy na organizację przyjęcia weselnego bez konsekwencji finansowych
» Niekompetentny projektant i niewywiązanie się z umowy, jak dochodzić swoich praw?
» Jak zabezpieczyć swoje mieszkanie przy wynajmie i jaką formę umowy wybrać?