Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu z automatycznym przedłużeniem?
• Data: 2025-01-29 • Autor: Katarzyna Bereda
Zawarłam umowę najmu na czas 3 lat, licząc od dnia jej zawarcia. Po upływie 3 lat umowa ulega automatycznemu dwukrotnemu przedłużeniu o kolejne 3 lata, jeśli najemca na 6 miesięcy przed końcem każdego z okresów najmu nie złoży wypowiedzenia. Jak prawidłowo powinnam ją wypowiedzieć? Proszę o wskazanie dat. Przesyłam umowę.
.jpg)
Umowa na czas oznaczony
Zawarta przez Państwa umowa to umowa na czas oznaczony, chociaż przyznam, że samo doprecyzowanie jej wypowiedzenia jest niejasne. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Jeżeli, tak jak w Państwa przypadku, czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (§ 3). Wynika z tego, że brak stosownych uzgodnień między stronami, z których wynika możliwość rozwiązania go przez wypowiedzenie, prowadzi do petryfikacji takiego stosunku i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie (por. też szeroko: J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 56–61).
Stąd w aktualnym stanie prawnym istnieje możliwość zawierania umów na czas oznaczony, które mogą być rozwiązane przez wypowiedzenie (z zachowaniem wymogów z § 3), oraz takich, które takiej możliwości nie przewidują. W tej drugiej sytuacji podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku może być jedynie dodatkowe porozumienie stron (por. art. 3531 Kodeksu cywilnego) lub zdarzenia wywołujące ten skutek wprost na podstawie przepisów ustawowych (por. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672. Zob. też wyr. SA w Warszawie z 17.5.2017 r., sygn. akt I ACa 336/16).
Automatyczne przedłużenie umowy najmu
Jak wynika natomiast z art. 674 jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
W Państwa przypadku dochodzi natomiast do przedłużenia umowy, dlatego jeżeli nie chce Pani, aby umowa uległa przedłużeniu, powinna Pani złożyć wypowiedzenie z końcem okresu trwania umowy, a więc nawet we wrześniu. Licząc bowiem zgodnie z umową, wypowiedzenie – obejmujące pełne miesiące – powinno być złożone wynajmującemu najpóźniej we wrześniu 2024. Dlatego też polecam złożyć wypowiedzenie nawet teraz, ze wskazaniem, iż umowa wygaśnie z końcem jej obowiązywania.
Przykłady
Przykład 1
Pani Anna podpisała umowę najmu mieszkania na czas oznaczony – 12 miesięcy. W umowie zawarto klauzulę, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia w przypadku utraty pracy lub innych istotnych zmian życiowych. Po ośmiu miesiącach Pani Anna musiała przeprowadzić się do innego miasta z powodu nowej pracy i skorzystała z prawa do wypowiedzenia umowy.
Przykład 2
Pan Marek wynajął lokal użytkowy na czas oznaczony – dwa lata, ale w umowie nie przewidziano możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy przez wypowiedzenie. Po roku Pan Marek chciał zakończyć najem z powodu zmniejszenia zysków w swojej firmie. Niestety, zgodnie z umową musiał albo znaleźć porozumienie z właścicielem lokalu, albo opłacać czynsz do końca trwania umowy.
Przykład 3
Pani Katarzyna wynajmowała mieszkanie na podstawie umowy na czas oznaczony – do końca sierpnia 2024 roku. Po zakończeniu okresu najmu nadal korzystała z mieszkania za zgodą właściciela, nie podpisując nowej umowy. Zgodnie z przepisami prawa, jej umowa została automatycznie przedłużona na czas nieoznaczony, co umożliwiło jej dalsze korzystanie z lokalu, ale już na innych warunkach dotyczących wypowiedzenia.
Podsumowanie
Umowa najmu na czas oznaczony może przewidywać możliwość jej wypowiedzenia przez strony, jeżeli takie postanowienia zawarto w umowie. W przypadku braku takiej klauzuli umowa może być rozwiązana tylko na mocy dodatkowego porozumienia lub na podstawie przepisów ustawowych. Po upływie terminu umowy, jeśli najemca nadal korzysta z rzeczy za zgodą wynajmującego, umowa może automatycznie przejść na czas nieoznaczony, co daje obu stronom nowe obowiązki związane z wypowiedzeniem umowy.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksową pomoc prawną w zakresie umów najmu na czas oznaczony, w tym doradztwo przy negocjowaniu warunków wypowiedzenia oraz przy unikaniu automatycznego przedłużenia umowy. Pomożemy również w rozwiązywaniu sporów związanych z przedłużeniem lub wypowiedzeniem umowy najmu oraz interpretacją jej postanowień.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Czy zapis o zakazie konkurencji w umowie-zleceniu jest zgodny z prawem?")