Jak dochodzić odsetek od dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości?
• Data: 2025-03-10 • Autor: Aleksandra Pofit
W ubiegłym roku zakupiliśmy z żoną dom w zabudowie bliźniaczej od dewelopera. Termin zakończenia inwestycji minął prawie 2 miesiące temu. Niestety do dzisiaj budynek nie został oddany do użytkowania. W umowie notarialnej jest zapis, że za każdy miesiąc opóźnienia deweloper jest zobowiązany do wypłaty ustawowych odsetek. Przesyłam tę naszą umowę deweloperską do wglądu i proszę o odpowiedź, jakie są realne szanse na uzyskanie tych odsetek.
Analiza umowy deweloperskiej – opóźnienie w zawarciu umowy ostatecznej
W zawartej przez Pana umowie jest zapis o możliwości dochodzenia kary umownej w przypadku opóźnienie w spełnieniu świadczenia przez dewelopera. Zgodnie z § X umowy – strony ustalają, że w przypadku opóźnienia dewelopera w przystąpieniu do zawarcia umowy ostatecznej w terminie ustalonym w tym akcie – nabywca uprawniony jest do naliczenia kary umownej w wysokości równej sumie odsetek ustawowych za każdy dzień opóźnienia liczonych od kwot wpłacanych deweloperowi na poczet ceny. Zgodnie z § Y – Strony niniejszej umowy zgodnie postanawiają, że nabywca uprawniony jest do dochodzenia odszkodowania przewyższającego karę umowną.
Przedsądowe wezwanie dewelopera do zapłaty kary umownej – odsetek ustawowych
Może Pan wezwać dewelopera w formie przedsądowego wezwania do zapłaty kary umownej w wysokości odsetek ustawowych. Jeżeli nie zapłaci, może Pan wnieść do sądu pozew o zapłatę. Nie będzie Pan miał większych problemów z uzyskaniem nakazu zapłaty, ponieważ bezspornym jest, że umowa ostateczna nie została podpisana. Problem może się zacząć w momencie egzekucji należności, ponieważ wszystko zależy od wypłacalności, czyli sytuacji finansowej dewelopera.
Odszkodowanie do dewelopera – wykazanie szkody
Gdyby z tytułu opóźnienia poniósł Pan wyższą szkodę niż kara umowna, może Pan dochodzić odszkodowania. Tutaj proces może być bardziej skomplikowany, ale wszystko zależy od Pana sytuacji i oczywiście od tego, czy faktycznie i w jakiej wysokości poniósł Pan szkodę. Przykładowe powody uzyskania odszkodowania: koszty dłuższego najmu dotychczasowego mieszkania, utracony czynsz, jeśli nieruchomość miała być wynajmowana, zwiększone koszty dojazdów do miejsca pracy, zwiększone koszty dotyczące obsługi kredytu.
Zwłoka a opóźnienie
Dodam, że jest Pan w o tyle dobrej sytuacji, że w umowie jest mowa o opóźnieniu, a nie zwłoce dewelopera. Podstawowa różnica pomiędzy opóźnieniem a zwłoką wskazuje więc na odpowiedzialność dłużnika. Dłużnik ponosi odpowiedzialność za zwłokę, jednak nie za opóźnienie. Jeśli w umowie jest określenie „zwłoka”, oznacza to, że można naliczyć karę wyłącznie w sytuacji, gdy termin wykonania zobowiązania minął, a deweloper był za to odpowiedzialny. Jeśli późniejsze zawarcie umowy wyniknie z przyczyn niezależnych od niego, naliczenie kary umownej nie będzie możliwe. Jeśli natomiast w umowie jest określenie „opóźnienie”, będzie mógł Pan naliczyć karę umowną za każdy dzień, bez względu na przyczynę niewykonania zobowiązania w terminie. Nawet jeśli deweloper nie ponosi odpowiedzialności za zaległość.
Przykłady
Opóźnione oddanie mieszkania i problem z wynajmem
Państwo Nowakowie kupili mieszkanie w nowo wybudowanym osiedlu z myślą o jego wynajmie. Deweloper obiecał oddać klucze w czerwcu, jednak budynek został oddany do użytkowania dopiero pod koniec września. W umowie znajdował się zapis o karach za opóźnienia. W związku z tym Nowakowie naliczyli deweloperowi odsetki ustawowe za trzy miesiące, kiedy mieszkanie mogło być już wynajmowane, ale nie było to możliwe z powodu opóźnienia.
Koszty wynajmu z powodu braku domu
Pani Ewa i jej rodzina musieli nadal wynajmować mieszkanie, ponieważ ich dom, zakupiony od dewelopera, nie został ukończony w terminie. W umowie przewidziano kary za każdy dzień opóźnienia. Pani Ewa złożyła do dewelopera pisemne wezwanie do zapłaty odsetek za dodatkowe koszty związane z koniecznością przedłużenia wynajmu, co zostało skutecznie dochodzone po negocjacjach.
Wysokie koszty kredytu z powodu przesunięcia terminu
Pan Tomasz, który podpisał umowę z deweloperem na zakup apartamentu, musiał opłacać wyższe raty kredytu, ponieważ opóźnienie oddania nieruchomości wymusiło na nim dodatkowe miesiące spłaty tymczasowego finansowania. Dzięki zapisom umowy, naliczył deweloperowi odsetki ustawowe za każdy dzień opóźnienia, co pokryło część jego strat związanych z kredytem.
Podsumowanie
Jeśli deweloper opóźnia się z oddaniem nieruchomości, warto sprawdzić, jakie zapisy umowy umożliwiają dochodzenie odsetek ustawowych. Nabywcy mogą skutecznie dochodzić rekompensaty za opóźnienie, ale kluczowe jest dobrze sporządzone wezwanie do zapłaty i znajomość przepisów dotyczących kar umownych.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe wsparcie prawne w sprawach związanych z opóźnieniem w oddaniu nieruchomości przez dewelopera, w tym sporządzanie wezwań do zapłaty i reprezentację w negocjacjach. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Możliwość rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony
» Najem krótkoterminowy a szkody, kiedy masz prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy?
» Możliwość wypowiedzenia umowy nauczyciela współorganizującego
» Jak dochodzić odsetek od dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości?
» Automatyczne przedłużenie umowy z wirtualnym biurem, czy muszę zapłacić abonament za kolejny rok?