Darowizna z prawem zamieszkania a umowa dożywocia, czy można dokonać zmiany?
• Data: 2024-12-16 • Autor: Aleksandra Pofit
Klika lat temu przekazałam córce mieszkanie jako darowiznę z prawem zamieszkiwania w określonym pomieszczeniu do śmierci. Obecnie podupadam na zdrowiu i jedynie córka się mną opiekuje, mimo że mam jeszcze dwoje dzieci. Chciałabym zmienić tę umowę darowizny na umowę o dożywocie. Czy jest możliwość dokonania takiej zmiany?
Zarzut pozorności czynności prawnej
Rozumiem, że Pani zamiarem jest pozbawienie pozostałych spadkobierców ustawowych zachowku. Niestety, prawo nie przewiduje takiej instytucji jak zamiana umowy darowizny na dożywocie czy modyfikacji zawartej już umowy. Na mocy umowy darowizny córka stała się właścicielką mieszkania, zatem nie ma Pani prawa dysponować już nieruchomością i określać praw związanych z przejściem własności.
Jedyną opcją, ale możliwą do zakwestionowania jako nieważną, jest dokonanie darowizny przez córkę na Pani rzecz, a następnie przekazanie córce mieszkania w ramach umowy dożywocia. Od razu, niestety, każdy jest w stanie stwierdzić, iż te czynności zostały wykonane w celu obejścia prawa. Gdyby osoby uprawnione do otrzymania zachowku były zdeterminowane, mogą na drodze sądowej żądać uznania umowy za nieważną. Oczywiście może się tak stać, ale nie musi, więc może warto zaryzykować?
Umowa dożywocia
Oczywiście proszę pamiętać, że te umowy wymagają formy aktu notarialnego dla swojej ważności. Taka umowa zawarta bez udziału notariusza, jest prawnie nieważna.
Umowa o dożywocie została określona w art. 908 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Różnice między umową darowizny i umową dożywocia
Co ważne, umowa o dożywocie wymaga formy aktu notarialnego. Umowy o dożywocie nie dolicza się do substratu zachowku.
Umowa o dożywocie nie jest umową darowizny, gdyż jest zaliczana do umów wzajemnych i odpłatnych (umowa darowizny jest umową nieodpłatną), gdzie występuje ekwiwalentność świadczenia, tzn. w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się utrzymywać dożywotnio zbywcę.
O odpłatności umowy o dożywocie świadczy również fakt, że w wyjątkowych okolicznościach umowa o dożywocie może zostać zamieniona na dożywotnią rentę. Zawarcie umowy o dożywocie powoduje, że z masy spadkowej zostaje wyłączona taka nieruchomość, a wtedy roszczenie o zachowek zostanie ograniczone do stanowiącego masę spadkową pozostałego majątku, co oczywiście nie spowoduje pozbawienia uprawnionego roszczenia o zachowek.
Nieruchomość przekazana umową dożywocia nie wchodzi do substratu zachowku
Nie dolicza się do substratu zachowku wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia (art. 908 K.c.). Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, i również przy liberalnym ujmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia (tak też SA w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19.7.2006 r., VI ACa 99/06, niepubl.). Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z 2018-02-14, I ACa 799/17 (numer 1728512):
Nie można rozszerzać pojęcia „darowizny” w rozumieniu art. 994 § 1 K.c. na umowę dożywocia. Nie ma przy tym potrzeby sięgania ani do wykładni systemowej, ani do wykładni funkcjonalnej. Nawet bowiem w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń w umowie dożywocia nie dochodzi pomiędzy stronami nawet do częściowej darowizny. Ze względu na wyraźne wyróżnienie dożywocia jako odrębnego typu umowy wzajemnej nie da się obronić poglądu, że w razie niewspółmierności świadczeń jest to darowizna obciążona obowiązkiem świadczenia (donatio sub modo).
Przykłady
Samotna wdowa i troska o przyszłość
Pani Maria, 75-letnia wdowa, przekazała wnukowi swój dom jako darowiznę, zapewniając sobie prawo do zamieszkania w jednym pokoju. Początkowo wnuk odwiedzał ją regularnie, ale z czasem ograniczył kontakty. Pani Maria zaczęła się obawiać o swoją przyszłość i żałowała, że nie zawarła umowy dożywocia, która gwarantowałaby jej pełne utrzymanie. Po konsultacji z prawnikiem zrozumiała, że cofnięcie darowizny jest trudne, ale mogłaby spróbować zmienić warunki umowy za zgodą wnuka.
Nieporozumienia w rodzinie
Pan Jan, rolnik, przekazał gospodarstwo synowi w ramach darowizny, licząc na jego pomoc w starości. Syn ożenił się i wprowadził swoją rodzinę na gospodarstwo, ograniczając kontakt z ojcem. Pan Jan chciałby teraz przekształcić umowę darowizny w umowę dożywocia, aby zapewnić sobie pomoc i opiekę. Po rozmowach z prawnikiem dowiedział się, że zmiana umowy nie jest możliwa, ale syn mógłby dobrowolnie zawrzeć nową umowę dożywocia.
Rodzinne konflikty o zachowek
Pani Zofia przekazała córce swoje mieszkanie w ramach umowy darowizny. Po jej śmierci pozostałe dzieci wystąpiły z roszczeniem o zachowek, co spowodowało napięcia rodzinne. Pani Zofia nie wiedziała, że w przypadku umowy dożywocia mieszkanie nie byłoby doliczane do masy spadkowej, co mogłoby zapobiec roszczeniom o zachowek i zapewnić córce większe bezpieczeństwo.
Podsumowanie
Umowa darowizny i umowa dożywocia to różne formy przekazania nieruchomości, które mają istotny wpływ na relacje rodzinne oraz kwestie spadkowe. Wybór odpowiedniego rozwiązania powinien być dobrze przemyślany, uwzględniając zarówno zabezpieczenie darczyńcy, jak i przyszłe roszczenia spadkobierców. Konsultacja z prawnikiem pomoże uniknąć potencjalnych konfliktów i zapewnić zgodność działań z prawem.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe doradztwo prawne w zakresie umów darowizny i dożywocia, w tym przygotowanie pism i analizę sytuacji rodzinnych pod kątem zachowku. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku – I Wydział Cywilny z 14 lutego 2018 r., I ACa 799/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
Szukamy prawnika »
» Umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości, czy zapłacisz, jeśli sam znajdziesz ofertę?
» Darowizna z prawem zamieszkania a umowa dożywocia, czy można dokonać zmiany?
» Rozwiązanie umowy na organizację przyjęcia weselnego bez konsekwencji finansowych
» Niekompetentny projektant i niewywiązanie się z umowy, jak dochodzić swoich praw?
» Jak zabezpieczyć swoje mieszkanie przy wynajmie i jaką formę umowy wybrać?