• Data: 2024-10-01 • Autor: Wioletta Dyl
Mam wątpliwości dotyczące niektórych zapisów umowy najmu lokalu. Proszę o analizę prawną umowy i wskazanie, jakie zmiany należy wprowadzić, aby zabezpieczyć się przed podnoszeniem kosztów w okresie najmu.
Po analizie prawnej przesłanej umowy najmu lokalu użytkowego należy stwierdzić, że umowa jest w swojej treści umową standardową i zawiera w swej treści koszty przypisane najemcy (czynsz najmu, koszty mediów, kaucja, koszt adaptacji pomieszczenia) zwyczajowo zawierane w takich umowach.
Do umowy najmu lokalu użytkowego zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: K.c.) regulujące stosunek najmu, w tym stosunek najmu lokalu. Przepisy te określają wzajemne zobowiązania i uprawnienia stron umowy, sposób zawarcia, wykonywania oraz rozwiązania umowy i inne kwestie ściśle związane ze stosunkiem najmu. Niektóre przepisy mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony umowy mogą w sposób odmienny ukształtować istniejący pomiędzy nimi stosunek prawny.
Z umowy mogą, a nawet powinny wynikać dodatkowe obowiązki stron, dzięki czemu każda ze stron wie, do czego jest zobowiązana oraz czego może oczekiwać od strony przeciwnej. W tym przypadku warto wskazać, z których powierzchni wspólnych budynku najemca ma prawo korzystać (np. pomieszczenia techniczne, gospodarcze itp.), a także, jaki jest stan techniczny i wyposażenie lokalu oddawanego w najem. Opis lokalu powinien stanowić załącznik do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie za sobą zalety dla obu stron. Dla najemcy jest to zaleta, ponieważ chroni się przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi braków w wyposażeniu, o ile takie wyposażenie nie zostało wymienione w wykazie wyposażenia dołączonym do umowy. Sporządzenie wykazu wyposażenia ułatwia również procedurę odbioru lokalu po zakończeniu najmu.
Dobrze byłoby zwrócić uwagę na dodatkową kwestię – aby rozpocząć prowadzenie działalności w wynajmowanym lokalu użytkowym, zwykle najemca podejmuje różne czynności w celu dostosowania warunków lokalowych do rodzaju prowadzonej działalności. Jeśli tego typu prace wiązałyby się ze zmianą przeznaczenia lokalu (np. z lokalu dostosowanego do świadczenia usług sprzedaży na lokal do prowadzenia działalności gastronomicznej), należałoby wcześniej uzyskać zgodę wynajmującego w tym zakresie. W celach dowodowych dobrze, aby zgoda ta była udzielona na piśmie – wówczas, na wypadek kwestionowania przez wynajmującego podejmowanych działań, najemca będzie w stanie udowodnić, że wynajmujący uprzednio zaaprobował zmianę przeznaczenia lokalu.
Rzeczywiście ważne jest to, aby w umowie precyzyjnie określić zasady regulowania płatności należnych wynajmującemu od najemcy w związku z najmem, takich jak czynsz lub opłaty. Z kolei wprowadzenie kaucji do umowy nie jest obowiązkowe, jednakże w sposób istotny zabezpiecza ona interes wynajmującego.
Czynsz jest jedynym świadczeniem, a tym samym jedyną korzyścią, jaką otrzymuje wynajmujący. Przede wszystkim należy więc ustalić:
Generalnie do umów tego rodzaju dodaje się postanowienia o charakterze bardziej ogólnym, ale nakładające na najemcę obowiązek działania z należytą starannością. Do takich postanowień będzie należeć zobowiązanie do wykorzystywania przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem, stałego utrzymywania lokalu w odpowiednim stanie, informowania o konieczności podjęcia napraw obciążających wynajmującego itp. Typowe postanowienia w tym zakresie mogą wyglądać następująco:
„Najemca zobowiązuje się:
Z uwagi na to, że lokal, o którym mowa w umowie, jest przeznaczony na cele użytkowe, po stronie najemcy może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu lokalu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji w celu dostosowania lokalu do działalności, jaka będzie w nim prowadzona. Z tego względu bardzo ważne jest to, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt, np.:
„Jeśli Najemca ulepszył Lokal za zgodą Wynajmującego, zgodnie z ust. 1, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wszelkie nakłady na Lokal czynione przez Najemcę bez zgody Wynajmującego przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia”.
Zatem należy stwierdzić, że umowa przedstawiona Pani do zawarcia jest standardowa, a nawet pomija szereg postanowień na korzyść wynajmującego.
Waloryzacja czynszu w trakcie trwania umowy
Pan Jan wynajął lokal na swoją małą działalność gastronomiczną. Umowa najmu zawierała zapis o możliwości podwyższenia czynszu raz na rok zgodnie z ustalonym wskaźnikiem inflacji. Jednak po pół roku wynajmujący podniósł czynsz o 20%, argumentując to wzrostem kosztów utrzymania budynku. Pan Jan nie wiedział, że taki zapis jest nieważny, gdyż zmiany w umowie dotyczące podwyżek powinny być jasno określone, a waloryzacja musi być związana z ogólnym wskaźnikiem, nie arbitralnymi decyzjami.
Koszty adaptacji lokalu
Pani Maria wynajęła lokal biurowy, który wymagał drobnych prac adaptacyjnych, takich jak malowanie ścian i montaż nowych gniazdek elektrycznych. Zgodnie z umową, koszty te miały być pokryte przez najemcę. Po zakończeniu umowy okazało się jednak, że wynajmujący żąda przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego na koszt Pani Marii. Gdyby umowa precyzowała dokładnie, które prace adaptacyjne mogą być trwałe, a które muszą być odwrócone, uniknęłaby dodatkowych kosztów.
Prace remontowe i zgoda wynajmującego
Pan Adam, prowadzący firmę informatyczną, chciał zainstalować w wynajmowanym lokalu dodatkowe okablowanie do urządzeń serwerowych. Zanim przystąpił do prac, poprosił wynajmującego o pisemną zgodę na modyfikacje. Po zakończeniu najmu wynajmujący domagał się przywrócenia lokalu do pierwotnego stanu. Na szczęście Pan Adam miał pisemną zgodę, co zabezpieczyło go przed dodatkowymi kosztami.
Umowa najmu lokalu powinna precyzyjnie regulować wzajemne obowiązki stron, w tym zasady płatności, adaptacji lokalu oraz ewentualnych modyfikacji. Ważne jest, aby wszystkie istotne postanowienia były jasno określone, co pozwoli uniknąć nieporozumień i dodatkowych kosztów w trakcie trwania najmu. Dobrze skonstruowana umowa chroni interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dostosowanych do Twojej sytuacji, aby skutecznie zabezpieczyć Twoje interesy w umowach najmu i innych kwestiach prawnych. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i fachowe wsparcie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
