Analiza prawna umowy najmu lokalu

Przedstawienie dodatkowych obowiązków stron w umowie

Po analizie prawnej przesłanej umowy najmu lokalu użytkowego należy stwierdzić, że umowa jest w swojej treści umową standardową i zawiera w swej treści koszty przypisane najemcy (czynsz najmu, koszty mediów, kaucja, koszt adaptacji pomieszczenia) zwyczajowo zawierane w takich umowach.

Do umowy najmu lokalu użytkowego zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: K.c.) regulujące stosunek najmu, w tym stosunek najmu lokalu. Przepisy te określają wzajemne zobowiązania i uprawnienia stron umowy, sposób zawarcia, wykonywania oraz rozwiązania umowy i inne kwestie ściśle związane ze stosunkiem najmu. Niektóre przepisy mają charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony umowy mogą w sposób odmienny ukształtować istniejący pomiędzy nimi stosunek prawny.

Z umowy mogą, a nawet powinny wynikać dodatkowe obowiązki stron, dzięki czemu każda ze stron wie, do czego jest zobowiązana oraz czego może oczekiwać od strony przeciwnej. W tym przypadku warto wskazać, z których powierzchni wspólnych budynku najemca ma prawo korzystać (np. pomieszczenia techniczne, gospodarcze itp.), a także, jaki jest stan techniczny i wyposażenie lokalu oddawanego w najem. Opis lokalu powinien stanowić załącznik do umowy. Nie jest to rozwiązanie niezbędne, ale niesie za sobą zalety dla obu stron. Dla najemcy jest to zaleta, ponieważ chroni się przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi braków w wyposażeniu, o ile takie wyposażenie nie zostało wymienione w wykazie wyposażenia dołączonym do umowy. Sporządzenie wykazu wyposażenia ułatwia również procedurę odbioru lokalu po zakończeniu najmu.

Dobrze byłoby zwrócić uwagę na dodatkową kwestię – aby rozpocząć prowadzenie działalności w wynajmowanym lokalu użytkowym, zwykle najemca podejmuje różne czynności w celu dostosowania warunków lokalowych do rodzaju prowadzonej działalności. Jeśli tego typu prace wiązałyby się ze zmianą przeznaczenia lokalu (np. z lokalu dostosowanego do świadczenia usług sprzedaży na lokal do prowadzenia działalności gastronomicznej), należałoby wcześniej uzyskać zgodę wynajmującego w tym zakresie. W celach dowodowych dobrze, aby zgoda ta była udzielona na piśmie – wówczas, na wypadek kwestionowania przez wynajmującego podejmowanych działań, najemca będzie w stanie udowodnić, że wynajmujący uprzednio zaaprobował zmianę przeznaczenia lokalu.

Precyzyjne określenie zasad regulowania płatności

Rzeczywiście ważne jest to, aby w umowie precyzyjnie określić zasady regulowania płatności należnych wynajmującemu od najemcy w związku z najmem, takich jak czynsz lub opłaty. Z kolei wprowadzenie kaucji do umowy nie jest obowiązkowe, jednakże w sposób istotny zabezpiecza ona interes wynajmującego.

Czynsz jest jedynym świadczeniem, a tym samym jedyną korzyścią, jaką otrzymuje wynajmujący. Przede wszystkim należy więc ustalić:

• do płatności, jakich należności zobowiązany jest najemca – czy jest to wyłącznie czynsz, czy dodatkowo także opłaty eksploatacyjne za tzw. media, związane z używaniem lokalu,
• jaka jest miesięczna wysokość czynszu,
• czy czynsz podlega rocznej waloryzacji, a jeśli tak, to według jakiego wskaźnika,
• zasady płatności czynszu i innych opłat – czy są one płatne z góry, czy z dołu, w jakim terminie, na jaki rachunek bankowy (również warto wskazać, jak wynajmujący ma informować o zmianie numeru rachunku bankowego),
• co wchodzi w skład opłat eksploatacyjnych (np. woda, energia elektryczna, gaz, opłata za odbiór odpadów),
• w jaki sposób rozliczane będą opłaty eksploatacyjne, które są zmienne i ich wysokość wynika ze zużycia – w obrocie spotyka się dwa podstawowe rozwiązania:
  • a) najemca co miesiąc opłaca stałą zaliczkę na poczet opłat eksploatacyjnych, a wynajmujący rozlicza je w ustalonym okresie rozliczeniowym (np. co 3 miesiące) i odpowiednio zwraca najemcy nadpłatę (lub odejmuje ją od czynszu za kolejne miesiące) lub żąda od najemcy pokrycia niedopłaty,
  • b) wynajmujący co miesiąc przedstawia najemcy rachunki lub informację o wysokości opłat eksploatacyjnych wynikającą z rachunków, a najemca opłaca tę kwotę.

Postanowienia ogólne w umowie

Generalnie do umów tego rodzaju dodaje się postanowienia o charakterze bardziej ogólnym, ale nakładające na najemcę obowiązek działania z należytą starannością. Do takich postanowień będzie należeć zobowiązanie do wykorzystywania przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem, stałego utrzymywania lokalu w odpowiednim stanie, informowania o konieczności podjęcia napraw obciążających wynajmującego itp. Typowe postanowienia w tym zakresie mogą wyglądać następująco:

„Najemca zobowiązuje się:

• używać Lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, właściwościami i zgodnie z postanowieniami Umowy,
• używać Lokal wyłącznie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, o której mowa w § 2 ust. 2 lit. a) Umowy. W tym zakresie Lokal może być używany również przez pracowników Najemcy,
• przestrzegać przepisów przeciwpożarowych,
• utrzymać Lokal w porządku oraz należytym stanie technicznym,
• dokonywać na własny koszt drobnych napraw i remontów związanych ze zwykłym używaniem Lokalu, w szczególności: malowania pomieszczeń, wykonywania napraw i bieżącej konserwacji urządzeń wewnątrz Lokalu oraz ich wymiany, konserwacji i naprawy podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, bieżącej konserwacji i remontów stolarki okiennej i drzwiowej, usuwania powstałych uszkodzeń, bądź wymiany zużytych elementów wyposażenia, konserwacji i naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania Lokalu, dopływu i odpływu wody,
• utrzymać na własny koszt Lokal i jego otoczenie w należytym stanie sanitarno-porządkowym,
• zgłaszać niezwłocznie Wynajmującemu uszkodzenia i awarie, których usunięcie obciąża Wynajmującego,
• nie dokonywać w Lokalu zmian naruszających jego stan lub obniżających jego wartość”.

Możliwość przeprowadzenia remontu lokalu przez najemcę

Z uwagi na to, że lokal, o którym mowa w umowie, jest przeznaczony na cele użytkowe, po stronie najemcy może pojawić się potrzeba lub chęć wprowadzenia modyfikacji we wnętrzu lokalu, przeprowadzenia remontu lub zmiany aranżacji w celu dostosowania lokalu do działalności, jaka będzie w nim prowadzona. Z tego względu bardzo ważne jest to, aby w umowie wskazać, czy najemcy wolno dokonywać takich zmian, a jeśli tak, to w jakim zakresie i na czyj koszt, np.:

„Jeśli Najemca ulepszył Lokal za zgodą Wynajmującego, zgodnie z ust. 1, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wszelkie nakłady na Lokal czynione przez Najemcę bez zgody Wynajmującego przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia”.

Zatem należy stwierdzić, że umowa przedstawiona Pani do zawarcia jest standardowa, a nawet pomija szereg postanowień na korzyść wynajmującego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.